AIRBNB, o negócio bilionário e seus reflexos legais – Parte II

No último post, falamos um pouco sobre o AIRBNB, como ele funciona e uma breve síntese dos principais aspectos jurídicos dessa nova forma de negócio. Hoje falaremos um pouco sobre os condomínios e o AIRBNB.

Como explicamos anteriormente, quem aluga através do AIRBNB disponibiliza um cômodo ou o imóvel inteiro para usuários da comunidade, aqui instalam-se as figuras do Anfitrião e do Hóspede. Mediante um pagamento pelo sistema de diárias, o Hóspede tem acesso ao apartamento ou casa do Anfitrião.

Quando se trata de um imóvel que não está dentro de um condomínio, parece não haver maiores complicações, no entanto, oque tem ocorrido é que muitos dos Anfitriões tem suas casas dentro de condomínios residenciais, seja eles edilícios ou de casas. Para ambas as hipóteses, os síndicos e condôminos tem se insurgido contra a locação através do AIRBNB.

As justificativas são inúmeras, seja porque as locações por temporada colocam em risco os condôminos, ou por trazer perturbação à vizinhança, seja ainda porque acreditam que colocar os imóveis a disposição de terceiros implica em desvio de finalidade residencial, tornando-se em um comércio.

O CONDOMÍNIO PODE MESMO PROIBIR O AIRBNB?

Como não há legislação específica para esse assunto, deve-se considerar algumas questões.

A primeira delas é consultar a Convenção do Condomínio e seu  Regimento Interno. Há menção acerca da proibição de aluguel por temporada? Em caso negativo, não há qualquer empecilho para que o proprietário do imóvel disponibilize seu apartamento ao aplicativo do AIRBNB.

Mas, se mesmo assim o síndico impor-se alegando  proibição que não esteja prevista em qualquer documento condominial, deverá este ajuizar ação específica visando o impedimento ou, ainda, tentar a alteração da Convenção do Condomínio e do Regimento, por meio de votação.

Para este último caso, poderá o condômino e Anfitrião ajuizar ação judicial, face a ofensa ao seu direito de propriedade, com fundamento tanto no Código Civil e na Constituição Federal.

OQUE DIZEM OS TRIBUNAIS?

Algumas ações já tem sido ajuizadas no judiciário com relação à este tema, tendo como autores das ações tanto Anfitriões, quanto o Condomínios. Por enquanto, em razão de ser novo o tema, ainda não há jurisprudência formada, contudo, constata-se que em alguns casos em concreto os juízes tem questionado o incômodo que os hóspedes tem gerado à vizinhança. Se tiver ocorrido perturbação, barulho, desrespeito as regras do condomínio, pode haver posicionamento no sentido de proibir a locação pelo aplicativo.

No entanto, os juízes também tem observado que conquanto não haja incômodo à vizinhança, é perfeitamente possível a utilização do AIRBNB.

Veja o posicionamento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“(…) Deferiu a liminar pleiteada pelo agravado para autorizar a locação do imóvel de sua propriedade por temporada (Airbnb), bem como para determinar que o condomínio agravante se abstenha de aplicar multa por este fato, sob pena de multa de R$500,00 pelo descumprimento, até o deslinde do feito.”

O deslinde do feito, ou seja, o encerramento da ação judicial,  foi no mesmo sentido da liminar agravada, a fim de determinar que não é possível que o condomínio proíba a locação. 

Muito embora existam decisões em sentido contrário, parece que oque tem prevalecido é que os condomínios não poderiam proibir seus condomínios de utilizar o AIRBNB, desde que não cause prejuízo, perturbação ou insegurança para a vizinhança.

MAS OQUE OS CONDOMÍNIOS PODEM FAZER?

Ir contra ao fluxo tecnológico, os avanços sociais,  que já fazem parte do cotidiano e que fomenta a economia, parece não ser mais acertado. Entrar em uma disputa judicial tentando realizar a proibição do AIRBNB nos condomínios também não parece a melhor solução, tendo em vista que o condomínio poderia, por exemplo, estabelecer regras para regulamentar a utilização do aplicativo.

Como?

Regulamentar, ao invés de proibir, parece ser o melhor caminho.

QUE TAL?

  • Imagine um fundo extra para o condomínio, que possa oportunizar que se realize novas reformas e novos projetos em benefício de seus moradores. Basta que para isso, imponha-se uma taxa extra que deverá ser paga pelo proprietário do apartamento, por cada locação feita pelo aplicativo;
  • Exigir uma lista de hóspedes que entrarão no condomínio, com seus horários de chegada e saída, bem como cópia de seus documentos oficiais, como RG e CPF;
  • Restringir o uso das áreas comuns (como piscina e academia) somente aos proprietários e moradores acima dos 90 (noventa) dias;
  • Espalhar em banners pelo condomínio regras de boa convivência;
  • Exigir que o Anfitrião forneça ao Hóspede um manual de regras do condomínio

Estas e inúmeras outras medidas podem ser tomadas, assim evita-se a guerra entre anfitriões do AIRBNB e condomínios.

 

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