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Sabe aqueles apartamentos vendidos na planta, que geralmente andam ao lado do sonho da casa própria? Ou, então, aquela sala comercial que só existe no papel e que você está cogitando comprar? Estes e outros empreendimentos imobiliários semelhantes são realizados pelas denominadas incorporadoras.

As incorporadoras idealizam a concepção dos empreendimentos, operacionalizando a comercialização de uma fração ideal em um condomínio antes mesmo de sua existência, não se confundindo com o papel das construtoras, aquelas que efetivamente executam as obras. É certo que, a empresa poderá desenvolver ambas as atividades (de incorporação e construção), no entanto, não é regra.

Essas incorporadoras são as responsáveis legais pelos empreendimentos, e em razão disso podem optar por aquilo que se denomina Patrimônio de Afetação. No Patrimônio de Afetação, os bens da incorporadora passam a não mais se comunicar com o empreendimento, afastando-se do patrimônio da incorporação.

Justamente por trazer um benefício e uma segurança para a incorporadora nos casos de falência, para que uma empresa faça a opção pelo Patrimônio de Afetação, deve responder por uma série de obrigações; tais como realizar auditorias, manter contabilidade individualizada, proceder registro da obra em cartório de imóveis, dentre outros.

Uma vez tento optado pelo Patrimônio de Afetação, as incorporadoras passam a fazer jus ao Regime Tributário Especial, o RET, podendo optar ou não por ele, neste aspecto é importante estar seguro da escolha, já que a escolha é irretratável.

Em linhas gerais, trata-se de um benefício instituído pela de Lei de n. 10.931/2004, cujo o recolhimento de tributos se dá de forma unificada, através de uma alíquota única  sobre a receita mensal recebida pela venda de unidade imobiliária, abrangendo o PIS/PASEP, COFINS, CSSL e IRPJ.

A incidência tem duas alíquotas diferenciadas. A primeira é de 1% é aplicável aos casos onde há venda de unidades habitacionais de interesse social, cujo valor unitário de venda não ultrapasse R$100.000,00 (cem mil reais), sem que neste não é necessário realizar a Afetação, por força § 7º do artigo 2º da referida lei, com a redação dada pela Lei de n. 13.137/2015.  Em verdade, trata-se aqui de recolhimento de forma unificada. Para as demais hipóteses, aplica-se a alíquota de 4%. Aqui, não há limitação do valor.

É importante mencionar que, em que pese o regime seja de grande vantagem para as incorporadoras, os créditos tributários devidos forma do regime especial não poderão ser objeto de parcelamento.

Além disto, é necessário realizar um planejamento tributário tendo por base os números da contabilidade da incorporadora, fazendo um paralelo com os demais regimes, na escolha pela opção com o intuito de diminuir os custos aumentando a margem de ganho em um mercado extremamente competitivo.

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